Guide de la SCI professionnelle : création, avantage et fonctionnement

La SCI correspond à un statut juridique d’une personne morale. Cette dernière est composée de plusieurs personnes possédant une propriété immobilière commune. Ensemble, elles assurent également la gestion dudit bien par l’intermédiaire d’un gérant désigné. Ses avantages sont nombreux. Mais l’un des plus importants est la facilité de transmission de votre patrimoine. Viennent ensuite des allègements fiscaux non négligeables.

De manière générale, c’est la SCI familiale qui est la plus connue. Toutefois, il est également possible de constituer une SCI à vocation professionnelle. Mais avant de vous précipiter, voici d’abord tout ce qu’il y a à savoir à ce sujet !

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Pourquoi créer une SCI professionnelle ?

La création SCI est régie par des dispositions légales spécifiques. Cependant, avant d’aborder les atouts de ce type de société, il faudra faire la différence entre une SCI classique et une SCI familiale.

Les différences avec une SCI familiale

Comme le suggère son nom, la SCI familiale se compose de membres d’une même famille. Chacune de ces personnes recevra des parts sociales au prorata de leur apport. Le fonctionnement paraît donc similaire à celui d’une SCI professionnelle. Néanmoins, cette dernière a quelques spécificités :

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• Ses actionnaires n’appartiennent pas à une même famille ;
• Ses associés sont responsables uniquement dans la limite de leurs apports ;
• Dans une SCI familiale, chaque parent a la possibilité de verser 100 000 euros au maximum à leurs héritiers, mais tous les 15 ans. D’ailleurs, ce versement ne sera pas imposable ;
• La SCI professionnelle revêt un caractère commercial. En ce sens, vous pourrez exercer une activité génératrice de revenus ;
• La SCI familiale n’impose pas de seuil pour le capital social ;
• La durée de vie de la SCI familiale est de 99 ans ;
• Dans le cas d’une SCI familiale, le coût des parts sociales se réduit si on transmet une nue-propriété.

L’intérêt de créer une SCI professionnelle

Comme son nom l’indique, la SCI professionnelle permet de gérer des biens immobiliers à des fins commerciales. En général, les personnes qui optent pour celle-ci souhaitent acheter les murs de la société. L’avantage d’acheter uniquement les murs est de ne pas les lier légalement au reste des infrastructures.

Vous l’aurez compris. Pour acquérir une SCI de ce genre, il faudra signer un bail commercial. Grâce à ce contrat, les loyers que vous recevrez seront exonérés d’impôt. Par la suite, vous aurez la possibilité de mettre un terme au bail en question, et ce, même de façon amiable. En outre, dans le cas où vous souhaitez obtenir un prêt, c’est votre entreprise qui la financera. Cette méthode permettra d’avoir un bien immobilier autofinancé et qui appartiendra toujours à votre compagnie.

Pour terminer, vous avez le droit de transmettre ce bien actif à des personnes tierces. En revanche, l’acheteur ne sera pas obligé d’acquérir l’ensemble du patrimoine durant la transaction.

Comment créer une SCI professionnelle ?

Quels sont les documents à fournir ?

À l’instar de toute entreprise, vous devrez commencer par rédiger les statuts de votre SCI. Voici les éléments qui doivent y figurer :

• Le statut juridique de l’entreprise ;
• L’objet social ;
• La dénomination sociale ;
• Le siège (l’adresse) ;
• Le montant du capital social ;
• La durée de vie de l’entité ;
• Les apports des actionnaires ;
• La répartition des parts sociales ;
• Le nom du gérant ;
• Les dispositions lors des votes ;
• Le fonctionnement de l’entreprise.

Vous devrez aussi préalablement ouvrir un compte en banque, en plus de publier votre avis dans un journal d’annonces légales (JAL). Pour clôturer le processus de création, pensez à inscrire votre entreprise immobilière auprès du tribunal de commerce habilité.

Sachez que la publication dans le JAL et l’inscription du tribunal ne seront pas gratuites. Ainsi, il sera nécessaire de vous renseigner sur les tarifs avant toute démarche.

Comment désigner le gérant ?

En temps normal, la méthode de désignation du gérant est déjà stipulée dans les statuts de l’entreprise. Concrètement, il devrait y avoir un acte spécifique. Autrement, ce sont les associés qui choisiront celui qui occupera le poste.

Il n’est pas obligatoire que le gérant soit un associé. Celui-ci peut tout à fait être un tiers. D’ailleurs, le fait de désigner une personne n’ayant aucun intérêt dans la SCI peut être bénéfique.

Quelles sont les dispositions fiscales d’une SCI professionnelle ?

Vous avez 2 choix pour votre régime fiscal. Comme chaque proposition possède ses spécificités, il faudra bien réfléchir.

L’impôt sur le revenu (IR)

Dans le cas de l’IR, ce sont les revenus (le chiffre d’affaires) qui seront touchés par l’imposition. Cette alternative s’avèrera intéressante si votre entreprise présente un résultat bénéficiaire important. En effet, la part imposable sera plus faible.

L’impôt sur les sociétés (IS)

Si vous optez pour l’IS, alors l’impôt se fera sur vos bénéfices. Dans cette situation, vous pourrez défiscaliser l’amortissement de votre propriété. Concrètement, cette option est surtout utile lors des premières années du bien. Une fois amorti, l’IS perdra de son intérêt.

Voilà les informations essentielles à connaître avant de mettre en place votre SCI professionnelle. En fin de compte, ce type d’entreprise conviendra surtout à un entrepreneur qui voudra profiter d’allègements fiscaux. Si c’est votre cas, vous n’aurez pas non plus à vous associer avec des membres de votre famille. Attention toutefois ! Le choix de votre régime fiscal ne doit pas se faire à la hâte. En effet, l’IS et l’IR présentent quelques subtilités.