Comment créer un SCI immobilier ?

La SCI (Société Civile Immobilière)

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La Société Civile Immobilière (SCI) est une personne morale dans laquelle deux ou plusieurs personnes possèdent conjointement des biens immobiliers. Le SCI est fondé pour éviter des problèmes avec la rupture des propriétaires ou la mort de l’un d’entre eux lorsque les acheteurs ne sont pas mariés ou « rythmé ». Le SCI offre également la possibilité à d’autres investisseurs de participer, s’ils souhaitent partager une plus-value future ou inférieure de l’immobilier.

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Même avant d’acheter, par exemple, une maison, les acheteurs peuvent commencer un SCI. Le SCI achète ensuite la maison et devient propriétaire. Les fondateurs de la SCI deviennent actionnaires (associés) de la SCI. Une personne morale peut également être actionnaire. Le SCI peut également être fondé après achat. Ensuite, la propriété est transférée à la SCI par les propriétaires et ils deviennent actionnaires. Pour le fondation d’un SCI n’est pas nécessaire capital minimum.

La fondation d’un SCI est faite par le notaire. Il a des lois normalisées, qui incorporent toutes les exigences légales. Il n’y a pas beaucoup de possibilités de s’en écarter. Le notaire facture entre 1200 et 2400€ pour ses honoraires. Le notaire remplit également les formalités supplémentaires, telles que l’inscription obligatoire au registre du commerce et la publication obligatoire dans le journal (section annonces légales), pour lesquelles il facture 300 à 500€. Il y a des fournisseurs néerlandais qui offrent également les formalités supplémentaires, avec une explication en néerlandais.

Les actions sont transférables à des tiers . Toutefois, ils doivent d’abord être offerts aux autres actionnaires. Au moment du transfert, le cessionnaire est redevable d’un impôt de transfert de 5,7 % sur la valeur de l’action. En outre, le vendeur doit taxes et charges sociales payer sur toute plus-value (la plus-value de l’immobilier). Puisque seule la propriété de l’action est transférée et non celle de l’immobilier lui-même, le notaire n’est pas impliqué dans le transfert et il n’y a pas de changement dans le registre du cadastre foncier.

Un actionnaire peut également se retirer du SCI . Dans ce cas, il a droit au paiement de sa part ou à la restitution de la valeur payée en nature. La valeur de sa part est déterminée d’un commun accord entre les actionnaires. S’ils ne parviennent pas à un accord, un expert immobilier devrait être désigné. Si nécessaire, le Tribunal de Grande Instance nomme un évaluateur.

Les héritiers des actionnaires décédés peuvent adhérer au SCI, à condition que les statuts le permettent. Comme les autres entrants, ils ne paient que la taxe de transfert mentionnée de 5,7 % sur la valeur de leur part.

La valeur de une part est déterminée par la valeur marchande dans la libre circulation économique des biens immobiliers appartenant au SCI, moins les dettes éventuelles.

Les actionnaires d’un SCI sont tenus de nommer un directeur/gestionnaire (généralement l’un d’eux), qui tient une comptabilité simple et ouvre un compte bancaire au nom du SCI, dont il tient les relevés bancaires.

Un SCI ne peut pas louer à des tiers . Elle n’est donc pas obligée de faire des déclarations d’impôt sur les sociétés. Toutefois, la SCI peut utiliser ses biens aux actionnaires, que ce soit à titre payant ou non.

Une règle spéciale s’applique à l’ achat de terrains par le SCI : en plus des frais de notaire (taxe de transfert plus frais), 20 % TVA doivent également être payés sur le prix d’achat.

Propriétaires de biens immobiliers en France, qui l’ont logé dans un SCI (ou dans un autre personne morale) paient 3% d’impôt par an sur sa valeur, à moins qu’ils ne déclarent annuellement les biens immobiliers de la SCI et les données des actionnaires. Ceci est pour empêcher la propriété anonyme par des étrangers de biens immobiliers français.

Lorsqu’ un actionnaire prête de l’argent au SCI , il est déposé dans le compte bancaire de la SCI. En cas de vente ou de don d’actions, cette créance est déduite de la valeur des actions.

En ce qui concerne les autorités fiscales françaises , il n’est pas possible de déduire les dettes de SCI de la valeur des actions dans le cas de l’impôt sur le capital (IFI = Impôt sur la Fortune Immobilière). Il en va de même pour une réclamation possible qu’un actionnaire a sur le SCI.

Une deuxième résidence à l’étranger est imposée par les autorités fiscales néerlandaises dans l’encadré 3. Il en va de même pour les actions d’un SCI, à condition qu’il soit clair que la SCI est « transparent » en droit néerlandais, que les actionnaires participent directement au SCI et que les bénéfices réalisés leur soient distribués directement. Pour les actions d’un SCI, la case « évitement de la double imposition » peut être cochée dans la case 3, de sorte que la valeur des actions SCI n’a pas à être payée d’impôt néerlandais sur le capital.

Liquidation du SCI

En cas de décès de l’un des actionnaires ou de rupture, le SCI ne cesse d’exister à moins qu’un seul actionnaire ne reste. Dans ce cas, ce dernier peut soit demander un deuxième actionnaire dans un délai d’un an, soit procéder à la liquidation du SCI.

La liquidation se déroule en deux étapes :

1. Dissolution. 2. Vente de biens immobiliers ou de biens et paiement de tout créancier.

La dissolution doit être publiée dans le journal (section annonces légales) et au registre du commerce. Elle est suivie de la liquidation effective : la distribution du capital restant aux actionnaires et le retrait du SCI du registre du commerce.

Avantages du SCI

Les avantages de l’ICS sont souvent surestimés. Maintenant que l’impôt sur les successions françaises pour les partenaires restants a été supprimé, il n’y a pratiquement plus de raison de lancer un SCI.

Les non-mariés qui achètent ensemble une maison en France devraient probablement fermer un Pacs (Pacte Civil de Solidarité). Ils peuvent également envisager d’acheter la maison « en tontine », en vertu de laquelle, après le décès de l’un des associés, la pleine propriété est transférée rétroactivement aux survivants ; tous les héritiers des premiers perdent ainsi tous leurs droits.

Pour les couples mariés sous le régime matrimonial français « Communauté universelle » (similaire à la communauté néerlandaise de propriété) qui, par volonté, ont un « don entre époux », le SCI n’est pas important non plus. Après la mort de l’un d’eux, aucune division n’a lieu et les héritiers légaux (enfants) doivent attendre pour réclamer leur héritage jusqu’à ce que les survivants meurent.

Les différentes formes de propriété immobilière en France d’affilée :

Frais de

Mise à jour par Wim van Teeffelen @ www.compromisdevente.info le2-3-2018